기준용적률
높을수록 분담금 ↓
수원시 기본계획에서 정함 · 공공기여 10~40%, 넘으면 40% 초과~70%
우리 집 분담금,
무엇으로 정해질까요?
6단지 권역 통합정비 사업구상 콘셉트 조감도 · 확정 설계가 아닙니다
이 페이지 읽는 법 · 2026년 10월 31일 기준
숫자마다 출처를 달았고, 계산한 값은 계산식을 함께 적었습니다. 6단지 분담금 금액은 아직 계산할 수 없어 싣지 않았고, 공식 검토 결과가 나오면 올립니다.
- 공식 확인 법령 조문·정부·지자체 공식 자료
- 언론 보도 언론 보도로 확인한 내용
- 다른 지역 사례 다른 단지에서 공개된 실제 숫자
- 추진팀 의견 사실을 바탕으로 한 추진팀의 판단
01분담금 공식
분담금 = 새 집의 조합원 분양가 − 권리가액
권리가액 = 지금 내 집의 감정가(종전자산) × 비례율
그림으로 보기 · 용어 풀이
- 종전자산: 지금 내 집의 감정가. 감정평가법인이 평가하며 공시가격·시세와 같지 않습니다.
- 비례율: 사업 뒤 단지 전체 가치에서 사업비를 뺀 값 ÷ 사업 전 단지 전체 가치. 헌 집 1원을 몇 원으로 인정하는지입니다.
- 조합원 분양가: 새 집을 받는 값. 작은 평형을 고르면 낮아집니다.
- 확정 시점: 감정평가와 관리처분계획 인가로 확정됩니다. 지금 숫자는 모두 추정입니다.
02우리 평형표 공식 확인
| 평형 | 단지 · 타입 | 전용면적 | 세대수 | 대지지분(환산) | 2026 공시가격(중간층) |
|---|---|---|---|---|---|
| 29평형 | 극동풍림 98 (29.9평) | 75.69㎡ | 296 | 12.84평 | 4억 3,000만 |
| 33평형 | 극동풍림 108 (33.0평) | 84.90㎡ | 480 | 14.17평 | 4억 6,000만 |
| 33평형 | 건영2차 111 (33.6평) | 84.99㎡ | 68 | 14.29평 | 5억 3,100만 |
| 38평형 | 건영2차 125 (38.0평) | 99.96㎡ | 198 | 16.16평 | 6억 1,200만 |
| 38평형 | 신원미주 127A·B (38.4~38.5평) | 101.71~101.99㎡ | 280 | 16.42~16.45평 | 5억 1,600만 |
| 43평형 | 신원미주 143·145 (43.3~43.9평) | 117.61~118.97㎡ | 4 (모두 1층) | 18.51~18.77평 | 4억 6,700만 (1층) |
| 49평형 | 건영2차 163 (49.4평) | 134.81㎡ | 204 | 21.03평 | 6억 9,600만 |
| 49평형 | 신원미주 164A·B (49.7~49.9평) | 134.78~134.99㎡ | 290 | 21.22~21.30평 | 5억 9,600만 |
평형끼리 비교 · 표 읽는 법
가장 작은 평형을 1로 놓고 비교하면
극동풍림 29평형 = 1.00 (단순 나눗셈, 가정 없음)
29평형 극동풍림
33평형 극동풍림
33평형 건영2차
38평형 건영2차
38평형 신원미주
49평형 건영2차
49평형 신원미주
대지지분 비율 공시가격 비율 · 43평형(4세대)은 1층 값만 있어 공시가격 비교에서 뺐습니다(대지 1.44~1.46).
49평형은 29평형의 약 1.4~1.7배
같은 크기의 새 집을 받으면, 지금 집이 큰 쪽의 분담금이 작아지는 구조입니다. 다만 이 비율로 분담금을 계산할 수는 없습니다(권리가액은 감정평가로 정해짐).
계산식: 대지 비율 = 타입 환산 대지지분 ÷ 42.46㎡(극동풍림 98) · 공시 비율 = 타입 중간층 공시가격 ÷ 4억 3,000만(극동풍림 98) · 예: 건영2차 163 대지 비율 = 69.51 ÷ 42.46 = 1.64
대지지분은 "공급면적 비례 환산" 값입니다
계산식: 단지 대지면적(토지대장) × 우리 타입 공급면적 ÷ 단지 전체 공급면적 합계. 실제 대지권은 등기부등본에만 나오며, 환산값과 조금 다를 수 있습니다.
공시가격은 층·호마다 다릅니다
표의 값은 중간층(건영2차 9층, 신원미주·극동풍림 11층) 호의 값입니다. 예를 들어 극동풍림 98은 1층~최상층이 3억 6,300만~4억 2,000만입니다. 내 집 값은 부동산공시가격알리미에서 확인하실 수 있습니다.
출처: 대지면적 토지이음 토지대장 ↗ · 공시가격 부동산공시가격알리미 ↗(공시기준일 2026-01-01, 공시일 2026-06-26, 표본 호 조회)
03금액을 움직이는 네 가지
공사비
오를수록 분담금 ↑
평당 50만 원 오르면 비례율 약 −8%p(다른 지역 사례, 2024년 말 기준)
분양가
오를수록 분담금 ↓
평당 200만 원 오르면 분담금 평균 약 −4,200만 원(같은 사례)
공공기여율
높을수록 분담금 ↑
분당 샛별: 기준까지 10%, 넘는 부분 41%
언론 보도 데일리하우징 2026-07-01, 고양시 재건축 사전컨설팅 결과 ↗(기준시점 2024년 말, 원자료는 고양시 설명회 자료) · 공식 확인 특별법 시행령 제29조 ↗ · 성남시 고시 제2026-21호(샛별마을) ↗
04분당 선도지구 고시 숫자 공식 확인
고시 자세히 · 평형별 분양가
210%
시범단지 · 지금 집 값 = 공시가격 × 210%
지금 집 값은 공시가격으로 추정했습니다
목련마을은 공시가격의 1.60~1.90배, 양지마을은 시세 반영 비율을 적용했습니다.
공식 확인 성남시 고시 제2026-18호·17호·28호
−1조700억 원
고시 뒤 공공기여금 감액 추정 · 4곳 합계
고시된 숫자도 바뀝니다
성남시가 2026년 7월 공공기여금 계산 방식을 바꿨습니다(고시 당시 3조 7,831억 원). 사업시행인가 때 반영합니다.
언론 보도 경인일보 2026-07-01
5곳
분당 2차 · 2026-09-30 선정 · 13,429세대
2차는 아직 공식 숫자가 없습니다
구역 지정 고시 전입니다. 1차 4곳의 고시에는 모두 이 항목이 실렸습니다.
언론 보도 하우징워치 2026-09-30
| 구역 | 용적률 (지금 → 기준 → 계획) | 추정비례율 | 조합원 분양가 추정 (전용) | 지금 집 값 추정 방법 |
|---|---|---|---|---|
| 양지마을 고시 제2026-28호 · 2026-01-27 | 208.7% → 326% → 360% | 102.30% | 59㎡ 14억 800만, 84㎡ 19억 2,140만, 109㎡ 23억 9,900만, 133㎡ 26억 9,420만 | 시세·실거래가로 낸 반영 비율을 공시가격에 적용 |
| 시범단지2 고시 제2026-18호 · 2026-01-19 | 204% → 326% → 365% | 111.24% | 59㎡ 14억 9,300만, 84㎡ 19억 7,700만, 110㎡ 24억 5,200만, 129㎡ 27억 8,100만 | 공시가격의 210% |
| 샛별마을 고시 제2026-21호 · 2026-01-19 | 179.2% → 326% → 365% | 111.58% | 59㎡ 14.5억, 84㎡ 18.5억, 113㎡ 23.3억, 135㎡ 26.9억 | 본건·인근 거래사례 비교 |
| 목련마을1 고시 제2026-17호 · 2026-01-19 | 96.8% → 250% → 280% | 127.5% | 59㎡ 8억 9,760만, 84㎡ 11억 9,260만, 112㎡ 14억 7,650만 | 공시가격의 1.60~1.90배 (감정평가법인 컨설팅) |
네 곳 모두 개인별 분담금은 조합원 분양가 추정액 − 지금 집 값 추정액 × 추정비례율로 계산하게 했습니다. 고시문에는 평형별 분담금 금액이 없습니다.
공공기여는 기준용적률까지 10%, 넘는 부분은 41%였습니다(샛별마을 고시).
6단지에 그대로 옮길 수 없습니다
조합원 분양가는 그 지역 시세를 따릅니다. 비례율은 기준용적률·공사비·공공기여로 정해집니다. 수원시 기본계획이 나와야 6단지 숫자를 계산할 수 있습니다.
공식 확인 고시 원문(토지이음): 양지마을 제2026-28호 ↗ · 시범단지2 제2026-18호 ↗ · 샛별마을 제2026-21호 ↗ · 목련마을1 제2026-17호 ↗ · 언론 보도 경인일보 2026-07-01(공공기여금 재산정) ↗ · 하우징워치 2026-09-30(2차 선정) ↗ · 6단지 용적률: 건축물대장
05법이 정한 선택지 공식 확인
①평형 줄이기작은 새 집을 고르면 분담금이 줄거나 환급
조합원 분양가가 낮아져 분담금이 줄거나 환급이 생길 수 있습니다. 어떤 평형을 몇 세대 지을지는 특별정비계획과 관리처분계획에서 정해집니다.
②1+1 분양두 채 중 한 채는 60㎡ 이하 · 3년 전매 제한
종전자산 가격이나 지금 집 전용면적의 범위 안에서 2주택을 받을 수 있고, 그중 1주택은 전용 60㎡ 이하입니다. 이 작은 집은 이전고시 다음 날부터 3년간 팔 수 없습니다(도시정비법 제76조①7호 라목).
③현금청산새 집 대신 감정가로 보상
분양 신청을 하지 않으면, 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상을 협의해야 합니다(도시정비법 제73조①). 감정가는 시세와 다를 수 있습니다.
④세금결정 전에 세무 상담이 필요합니다
1+1이나 현금청산은 주택 수와 양도소득세, 건강보험료 등에 영향을 줄 수 있습니다.
공식 확인 도시정비법 제76조 ↗ · 도시정비법 제73조 ↗
6단지 공식 숫자는 어떻게 받나요?
6단지의 공식 숫자는 어떻게 받나요? 공식 확인
한국부동산원 「주민 의사결정 지원」
주민 20명 이상이면 직접 신청. 개략 사업성은 나오지만 세대별 분담금은 나오지 않습니다. 기존 사업성 검토가 있으면 신청할 수 없습니다.
수원시가 의뢰하는 사업성 검토
예상 비례율과 분담금 추산액까지 나옵니다. 수원시가 의뢰해야 합니다.
한국부동산원 주민 의사결정 지원 안내 ↗ · 한국부동산원 사업성 검증 안내 ↗(2026-10-21 열람)