01
주민 동의율 배점 60점 · 가장 큼
소유주가 얼마나 뜻을 모았나
왜 선도지구여야
하나요?
특례는 모두가 받고, 선도지구는 먼저 받습니다.
6단지 권역 통합정비 사업구상 콘셉트 조감도 · 확정 설계가 아닙니다
이 페이지 읽는 법 · 2026년 10월 31일 기준
모든 내용에 조문이나 출처가 있습니다. 근거를 찾지 못한 내용은 싣지 않았고, 아직 모르는 것은 "미확인"이라고 적었습니다.
- 공식 확인 법령 조문·정부·지자체 공식 자료
- 언론 보도 언론 보도로 확인한 내용(대부분 지자체·국토부 발표 인용)
- 다른 지역 사례 분당·일산·평촌·중동·산본·부산·인천의 실제 결과
- 추진팀 의견 사실을 바탕으로 한 추진팀의 판단
01특례는 모두, 선도지구는 먼저 공식 확인
-
일반 재건축도시정비법
- 용적률 300%까지
- 재건축진단 의무
- 조합 동의 70%
-
특별정비구역모두 받음
- 용적률 450%까지
- 재건축진단 면제 가능통합 시
- 이주대책 수립 의무
- 대가: 공공기여 10~70%
-
선도지구먼저 뽑힌 곳만
- 우선 지정
- 재정·행정 지원재량
- 기반시설 우선 설치재량
특례 하나씩 · 조문 비교표
①용적률법정 상한 450%, 실제는 기준용적률이 가릅니다 · 영통 미정
법정 상한은 450%이지만, 실제로 얼마까지 짓느냐는 시장이 기본계획으로 정하는 기준용적률이 가릅니다(시행령 제29조①1호). 기준용적률을 넘는 부분은 공공기여 비율이 크게 올라가기 때문입니다. 영통의 기준용적률은 아직 정해지지 않았습니다.
다른 도시의 배율을 영통에 곱하면 안 됩니다
6단지의 지금 용적률은 약 219%로, 1기 신도시(약 170~216%)보다 높습니다. "영통 기준용적률 352~374%" 같은 숫자는 다른 도시의 배율을 곱한 개인 계산이며 공식 수치가 아닙니다.
공식 확인 국토교통부 보도자료 2024-08-14(중동·산본) ↗ · 부산시 보도자료 2025-07-08 · 언론 보도 데일리안 2026-02-03 ↗ · 이투데이 2024-08-29 ↗
②재건축진단세 단지가 함께하면 면제까지 가능합니다
일반 재건축은 재건축진단(옛 안전진단)을 반드시 거쳐야 합니다. 특별정비예정구역 안의 재건축 단지 전체를 하나의 특별정비계획으로 묶고, 둘 이상 단지라면 법정 비율만큼 공공기여할 때 진단이 완화되고, 법정 비율을 넘겨 공공기여하면 면제됩니다(특별법 제26조②, 시행령 제27조①). 6단지는 3개 단지입니다.
실제 면제 사례는 아직 확인되지 않았습니다
성남시 관계자가 "구역 확정 뒤 안전진단 면제가 가능하다"고 설명한 보도는 있지만, 특정 선도지구가 면제 결정을 받았다는 고시나 보도자료는 찾지 못했습니다(미확인). 이 조건은 선도지구가 아니어도 적용됩니다.
③공공기여와 임대주택"임대가 줄어든다"고 단정할 근거는 없습니다
특별법은 늘어난 용적률의 일부를 공공주택·기반시설·현금 등으로 내놓게 합니다(제30조). 일반 재건축은 그 대신 늘어난 용적률의 일정 비율을 국민주택규모 주택으로 지어 공공에 넘깁니다.
| 구분 | 일반 재건축 (도시정비법) | 특별정비구역 (특별법) |
|---|---|---|
| 무엇을 내나 | 법적상한까지 지을 때 초과용적률의 50%를 국민주택규모 주택으로(제54조④, 수원시 정비조례 제26조①, 수원은 과밀억제권역) | 공공기여: 공공주택, 기반시설, 도시기능 시설, 현금 등 수단 중에서(제30조①) |
| 얼마나 | 초과용적률의 50% | 늘어난 용적률 중 기준용적률까지 10~40%, 초과분 40% 초과~70%(시행령 제29조①, 비율은 시 조례로) |
| 넘길 때 값 | 건물은 표준건축비, 땅은 기부채납으로 봄(제55조) | 공공임대는 표준건축비, 땅은 기부채납으로 봄(제30조④) |
다른 도시가 정한 공공기여율
부산과 인천은 조례로 기준용적률까지 10%, 초과분 41%(법정 최저)를 정했습니다. 분당은 326%까지 10%, 326~400% 41%, 400% 초과 50%로 보도됐습니다. 수원시의 노후계획도시 조례는 국가법령정보센터에서 확인되지 않았습니다.
"임대주택이 줄어든다"고 단정할 수는 없습니다
특별법에서 공공주택은 공공기여 수단 중 하나입니다. 그러나 일반 경로의 특별정비구역에 도시정비법 제54조가 적용되지 않는다고 명시한 조문은 없습니다(예비사업시행자 특례 경로인 제26조의3⑦만 명시). 실제 사례로 분당 양지마을은 6,839세대 중 임대 294세대(약 4.3%)로 고시됐습니다(성남시 고시 제2026-28호).
근거: 특별법 제30조 ↗ · 시행령 제29조 ↗ · 도시정비법 제54조 ↗ · 수원시 정비조례 ↗ · 공식 확인 인천시 보도자료 2026-06-10 ↗, 부산시 보도자료 2025-07-08 · 언론 보도 한국경제 2026-05-31(분당) ↗ · 경인일보 2026-01-27(양지마을 고시) ↗
④이주대책시와 사업시행자의 수립 의무 · 임시거주시설 사용료 면제
시와 사업시행자는 소유자와 세입자의 이주대책을 세워야 합니다(제31조①). 임시거주시설로 쓸 국공유 건물·땅은 사용료와 대부료가 면제되고(제31조③), 이주단지나 순환용 주택을 만들 수 있습니다(제32조). 영통에 확정된 이주용 주택은 아직 없습니다.
근거: 특별법 제31조 ↗
⑤재건축부담금특별법에 감면 조항은 없습니다
특별법의 부담금 감면 목록(제23조)에 재건축부담금은 없고, 재건축초과이익 환수법에도 노후계획도시 감면 조항이 없습니다. 특별법의 공공기여를 부담금 계산에서 비용으로 인정하는지는 조문에 직접 정해져 있지 않습니다(미확인).
근거: 특별법 제23조 ↗ · 재건축초과이익 환수법 제11조 ↗
조문 비교표
| 항목 | 일반 재건축 (도시정비법) | 특별정비구역 (특별법) | 선도지구만 추가로 |
|---|---|---|---|
| 용적률 상한 | 법적상한 300%까지(제54조①), 역세권 요건이면 그 120%(제66조②) | 국토계획법 최대한도의 150%까지 → 3종일반주거 450%(제25조①, 시행령 제26조) | 추가 완화 없음 |
| 재건축진단 | 사업시행계획인가 전까지 의무(제12조①) | 둘 이상 단지를 하나의 계획으로 묶고 공공기여 조건을 채우면 완화 또는 면제(제26조②, 시행령 제27조①) | 없음 |
| 공공기여 | 제도 없음. 대신 국민주택규모 주택 공급 의무(제54조④) | 늘어난 용적률 중 기준용적률까지 10~40%, 초과분 40% 초과~70%, 시 조례로 정함(제30조②, 시행령 제29조①) | 없음 |
| 이주대책 | 일반 규정 | 시와 사업시행자의 수립 의무, 임시거주시설 사용료·대부료 면제(제31조①③) | 지정할 때 대규모 이주 수요를 고려(제18조③) |
| 지정 순서 | — | 특별정비구역 지정(제11·13조) | 우선 지정(제18조①) |
| 지원 | — | — | 재정적·행정적 지원, 기반시설 우선 설치를 "할 수 있다"(제18조⑤, 재량) |
| 동의 절차 | 조합설립: 동별 과반 + 전체 70% + 토지면적 70%(제35조③) | 사업시행자 지정: 토지등소유자 과반 + 토지면적 1/2, 재건축은 단지별 과반(제19조②) | 선도지구 동의를 주민대표단 구성 동의로 볼 수 있음(제18조의5①1호) |
근거: 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 ↗(2026-08-04 시행) · 같은 법 시행령 ↗ · 도시 및 주거환경정비법 ↗ · 국토계획법 시행령 제85조 ↗ (모두 2026-10-31 현행본 확인)
02늦으면 줄을 섭니다 다른 지역 사례
- 1
해마다 지을 수 있는 양이 정해져 있다
2026년 분당 12,000호 · 평촌 7,200호
못 쓴 물량은 다음 해로 안 넘어감 - 2
선도지구가 먼저 쓴다
평촌 7,200호 중 2,334호를 선도지구가 먼저
- 3
남은 양을 두고 다음 차례가 다툰다
평촌: 남은 4,866호에 14,102호 신청
분당 2차: 신청이 선정의 약 5배 - 4
떨어지면 동의서부터 다시
분당 시범1: 2024년 탈락 → 48%에서 다시 → 2026년 9월 선정
- →
그래서, 첫 공모에서 선도지구로 추진팀 의견
다른 선도지구는 어디까지 갔나
1기 신도시 선도지구는 2024년 11월 27일에 뽑혔습니다. 23개월이 지난 지금까지의 진행입니다.
- 2024년 11월 27일
1기 신도시 선도지구 선정
13개 구역 35,897가구와 별도정비물량 2곳, 모두 15곳이 뽑혔습니다.
- 2025년 12월 23일
산본, 전국 첫 특별정비구역 지정
선정 약 13개월 뒤입니다. 2026년 3월 LH가 사업시행자로 지정됐습니다.
- 2025년 12월 30일
평촌 귀인·민백 지정
2026년 4월 사업시행자 지정, 샘마을은 2026년 9월 18일 지정 고시(안양시 고시 제2026-180호).
- 2026년 1월
분당 선도지구 4곳 지정
2026년 6~7월 4곳 모두 사업시행자가 지정됐습니다.
- 2026년 6월 15일
중동 은하마을 지정
2026년 8월 사업시행자가 지정됐습니다.
- 2026년 9월 기준
15곳 중 10곳 구역 지정, 9곳 시행자 지정
시공사 선정 절차에 들어간 곳은 1곳이고, 이주·착공한 곳은 아직 없습니다. 일산 4곳은 아직 구역 지정 전입니다.
선정만으로 빨라지지는 않습니다
일산에서는 선도지구에서 떨어진 구역(강촌1·2, 백마1·2)의 구역지정 제안이 2026년 7월 받아들여졌지만, 같은 일산의 선도지구 4곳은 10월 현재 지정 전입니다. 선정 뒤에도 주민 합의와 계획 준비가 속도를 정합니다.
속도를 높인 장치는 이제 모두에게
선도지구 8곳은 도시계획위원회 통과까지 약 6개월이 걸렸습니다(통상 약 30개월). 국토부는 2025년 12월 23일부터 이 빠른 절차를 1기 신도시의 모든 구역으로 넓혔습니다.
언론 보도 선정: 한국경제 2025-12-23 ↗ · 산본: 2025-12-24 보도(군포시 발표) ↗ · 시행자 지정: 하우징헤럴드 2026-07-03 ↗ · 분당: 한국경제 2026-01-20 ↗ · 중동: 머니투데이 2026-06-17 ↗ · 2026-09 현황: 시사저널e 2026-09-26 ↗ · 일산: MTN 2026-07-14 ↗, 뉴스웨이 2026-10-21 ↗ · 공식 확인 평촌 샘마을: 토지이음 고시정보 ↗
공식 확인 해마다 정비 물량을 정함: 특별법 제7조①7호, 제31조②1호 언론 보도 물량 상한·이월 제한: 뉴시스 2025-09-26 ↗, 세계일보 2025-09-27 ↗(국토부 발표·설명자료 인용) · 평촌 물량: 경인일보 2026-03-03 ↗ · 분당 2차: 매일경제 2026-09-30 ↗, 경북매일 2026-07-13 ↗ · 시범1 동의율: 파이낸셜뉴스 2025-11-25 ↗
03선정 기준 100점 공식 확인
법에 정한 고려사항 4가지
02
노후도와 생활 불편
건물 노후·편의시설 부족
03
주변으로 이어지는 변화
주거·교통 개선의 주변 확산
04
이주 수요
정비 중 대규모 이주
근거: 국토교통부 고시 제2024-559호 · 시행령 제21조(지정 고려사항) ↗
04영통 일정 공식 확인2026.11.1 기준
8.28부터
기본계획 용역 중지
재개일·사유 미공개
2025년에도 약 9.5개월 중지
2027년 6월
수원시 수립 목표
용역 중지로 늦어질 수 있음
미발표
공람 · 기준용적률 · 선도지구 공모
"연말 발표"·"352~374%"는 근거 없음
지금까지 일어난 일과 확인한 사실
- 2024년 7월
기본계획 수립 용역 착수
수원시가 노후계획도시정비 기본계획 수립 용역을 시작했습니다.
- 2025년 1월 ~ 11월
1차 용역 중지 (약 9.5개월)
용역이 멈췄다가 2025년 11월 2차 계약으로 다시 시작됐습니다. 출처: 수원시 계약정보공개.
- 2026년 7월 20일
시의회 업무보고
영통 등 3개 지역 기초조사를 마치고 영통지구 기본계획안을 작성 중이며, 2027년 6월까지 수립을 마치겠다고 보고했습니다.
- 2026년 8월 28일
2차 용역 중지
용역이 다시 멈췄고 해제 기록이 없습니다(11월 1일 조회). 중지 사유도 공개되지 않았습니다.
- 2026년 9월 17일
경기도 찾아가는 정책설명회
경기도가 시·군을 돌며 연 순회 설명회입니다(9월 16일 시흥, 9월 17일 영통). 수원시 용역 중지와는 주최가 다릅니다.
- TODAY · 2026년 11월 1일
공람·공모 모두 미발표
기본계획 주민공람, 영통 기준용적률, 특별정비예정구역 경계, 선도지구 공모 기준이 아직 발표되지 않았습니다.
- 날짜 미발표
주민공람·시의회 의견청취
기본계획안이 처음 공개되는 단계입니다. 주민이 법에 따라 의견서를 낼 수 있어 가장 중요한 다음 신호입니다.
- 2027년 6월 목표 (변동 가능)
경기도 승인·기본계획 고시
수원시가 제시한 목표입니다. 용역 중지로 늦어질 수 있습니다.
- 공식 일정 미발표
영통 선도지구 공모
공모 기준, 배점, 동의 방식은 공고가 나와야 확인할 수 있습니다.
9월 17일 정책설명회에서 확인된 것
경기도 노후신도시정비과가 주최했고, 사전 신청 없이 누구나 참석해 현장에서 의견을 낼 수 있었습니다. 지역 도의원도 참석해 주민 의견을 정비계획에 충분히 반영해야 한다고 말했습니다. 다만 발표자료는 공개되지 않았고, 보도에도 영통의 구역 경계·기준용적률·공모 일정 같은 숫자는 나오지 않았습니다. 이 설명회는 기본계획 고시나 선도지구 공모 공고가 아닙니다.
완료 목표일이 서로 다릅니다
수원시는 시의회에 2027년 6월 완료를 보고했습니다(2026년 7월). 9월 16일 시흥 설명회 보도에는 "수원 등 5개 시가 2026년 완성을 목표로" 기본계획을 수립 중이라는 내용이 실렸습니다. 그러나 용역이 중지된 지금은 두 날짜 모두 늦어질 수 있으며, 고시 전에는 어느 날짜도 확정일이 아닙니다.
떠도는 이야기, 사실 확인
「영통 기준용적률 352~374%」: 공식 수치가 아닙니다. 영통 지금 용적률에 1기 신도시 배수를 곱한 개인 추정이며, 설명회 자료에 그런 내용이 있는지는 확인되지 않았습니다. 「연말 발표」, 「내년 3월 접수」: 근거가 되는 공고나 공식 발표가 없습니다. 새 공식 발표가 확인되면 이 페이지를 바로 고칩니다.
근거: 수원시의회 도시미래위원회 회의록(2026-07-20) · 수원시 계약현황 용역 계약·중지 내역(2026-11-01 조회) ↗ · 이투데이 2026-09-10 ↗ · 경인미래신문 2026-09-16 ↗ · 서울신문 2026-09-21 ↗
05자주 묻는 질문
공식 확인선도지구에 선정되면 바로 이주하나요?
아닙니다. 선도지구 선정 뒤에도 특별정비계획, 특별정비구역 지정, 사업시행자 지정, 사업시행계획, 권리배분, 이주와 착공 절차가 남습니다. 선도지구는 사업 완료가 아니라 우선 추진의 출발점입니다.
다른 지역 사례선도지구에 선정되지 않으면 재건축을 못 하나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 다른 지역에서는 선도지구 외 후속 특별정비구역 또는 주민제안 경로가 운영된 사례가 있습니다. 수원시의 실제 후속 절차와 기준은 향후 공고를 확인해야 합니다.
공식 확인동의서를 제출하면 나중에 취소할 수 있나요?
동의서의 종류, 적용 법령, 공고문, 제출 시점에 따라 다릅니다. 동의율 확보용인지, 법정 의결용인지, 철회는 언제·어떻게 가능한지를 서면으로 확인해야 하며 현 단계에서 일괄 답변할 수 없습니다.