조합 소유자 조합
- 동의
- 전체 70% · 토지 70% · 동별 과반
- 주민 결정
- 총회가 직접 의결
- 수수료
- 신탁보수 없음 · 운영비·용역비
통합재건축,
무엇이고 어떻게 하나요?
6단지 권역 통합정비 사업구상 콘셉트 조감도 · 확정 설계가 아닙니다
이 페이지 읽는 법 · 2026년 11월 1일 기준
- 공식 확인 법령 조문·정부·지자체 공식 자료
- 언론 보도 언론 보도로 확인한 내용
- 다른 지역 사례 다른 도시의 실제 결과
- 추진팀 의견 사실을 바탕으로 한 추진팀의 판단
01통합재건축의 뜻 공식 확인
- 특별법
- 20년 넘은 100만㎡ 이상 택지를
도시 단위로 정비하는 법
- 통합재건축
- 붙어 있는 여러 단지를
하나의 구역·계획으로 정비
- 특별정비구역
- 지정·고시된 정비사업 구역
용적률·진단 특례를 받음
- 선도지구
- 특별정비예정구역 중
먼저 지정하는 구역
여러 단지를 묶으면 무엇이 달라지나요?
할 수 있게 되는 것
단지 사이 도로·보행·공원·주차를 함께 설계
더 큰 커뮤니티, 설계 자유도
같이 커지는 것
단지 사이 이해관계 조정
기반시설·공공기여 부담, 결정 기간
통합은 가능성이지 보장된 이익이 아닙니다. 통합 범위와 정산 방식은 주민 합의와 계획으로 정합니다.
근거: 특별법: 제2조1호·5호, 제15조①2호(통합), 제18조(선도지구), 제25·26조(특례) 법제처 ↗
02입주까지 12단계
기본계획안 작성
관계기관 협의
주민공람·시의회 의견청취
기본계획 승인·고시
선도지구 공모기준 발표
사업방식 비교 검토
주민 동의·신청·선정
특별정비계획 수립
특별정비구역 지정
사업방식 확정·시행체계 구성
사업시행계획·권리배분
이주·철거·착공·입주
단계별 기간 · 다른 도시 사례
기본계획안 작성
현재 · 용역 중지 중관계기관 협의
수원시 미발표주민공람·시의회 의견청취
법정·공고 기간은 실제 공고 확인기본계획 승인·고시
2027년 6월까지 완료 목표선도지구 공모기준 발표
공식 일정 미발표사업방식 비교 검토
수원시 공고 후 검토주민 동의·신청·선정
타 도시 사례는 공고 후 수개월특별정비계획 수립
분당 2차 자료는 작성 6~9개월 사례특별정비구역 지정
분당 제안 검토는 60일, 필요 시 90일 사례사업방식 확정·시행체계 구성
공식 일률 기간 없음사업시행계획·권리배분
사례에 따라 수년이주·철거·착공·입주
구역·공법·시장에 따라 크게 다름
다른 도시는 어떻게 했나요?
| 도시 | 참고할 점 | 영통에 그대로 적용할 수 없는 점 |
|---|---|---|
| 분당 | 선도지구와 후속 주민제안을 분리하고 계획서의 깊이를 미리 준비한 점 | 분당 세대수·도로·공공기여 기준과 동의서 양식은 영통에 그대로 적용할 수 없습니다. |
| 평촌 | 같은 선도지구라도 준비도와 협의에 따라 속도가 달라질 수 있다는 점 | 안양시의 A구역 체계와 이미 진행된 사업시행자 절차는 영통의 현재 단계와 다릅니다. |
| 중동 | 선도지구 밖에도 후속 경로를 만들고 도시 구조를 먼저 설명한 점 | 중동은 이미 지원센터와 마스터플랜을 갖춰 영통보다 행정 준비도가 앞섭니다. |
| 산본 | 사업시행자 지정 뒤에도 주민대표기구와 계획 조정이 이어진다는 점 | LH 참여와 산본 구역 구조는 영통의 사업방식 선택과 다를 수 있습니다. |
| 인천 | 주민참여도·시급성·파급효과를 정량적으로 보여준 점 | 5개 지구가 동시에 경쟁하는 인천 구조와 수원 영통의 물량·평가는 같지 않을 수 있습니다. |
구분해서 보기
업체 설명회나 업무협약은 사업방식 결정이나 사업시행자 지정이 아닙니다. 사업방식은 정해지지 않았으며, 최종 결정 전에는 방식별 법정 동의와 계약·시행규정의 공개·검토·의결이 필요합니다.
영통이 지금 어느 단계인지: 선도지구 페이지 →
03조합 · 신탁 · 공공 공식 확인
신탁 신탁회사
- 동의
- 과반 · 토지 1/2 · 단지별 과반
- 주민 결정
- 계약에 정한 승인권
- 수수료
- 총분양가 1~4% 보도 · 분당 낙찰 0.4%대
공공 LH·GH 등
- 동의
- 과반 · 토지 1/2 · 단지별 과반
- 주민 결정
- 주민대표회의 의견·시공사 추천
- 수수료
- 노후계획도시 요율 미확인
수수료 · 설명회 질문 · 정하는 순서
1~4%
신탁 수수료 · 총분양가 기준
업계 수준으로 보도된 범위입니다. 법정 기준은 없습니다.
언론 보도 한국경제 2026-07-28
0.4%대
분당 선도지구 실제 낙찰
경쟁 입찰로 정해졌고, 총액 600억 원 상한을 둔 곳도 있었습니다.
언론 보도 경기일보 2026-05-07
440만~4,400만원
세대당 수수료 · 총수입 2조 원 가정
0.4%면 약 440만 원, 4%면 약 4,400만 원
추진팀 가정치를 1,820세대로 나눈 값
추진팀 의견 산술 예시
신탁 수수료, 퍼센트보다 세대당 금액으로 보세요
신탁 수수료는 법이나 표준계약서에 정해진 기준이 없어 현장마다 크게 다릅니다(2023년 조사 0.24~7.87%). 같은 퍼센트라도 무엇에 곱하는지(총분양가·일반분양 수입·총사업비), 총액 상한이 있는지, 언제 지급하는지에 따라 금액이 달라집니다. 사업비에 연동하면 공사비가 오를수록 수수료도 늘어납니다.
예를 들어 6단지 사업 총수입을 2조 원으로 가정하면(추진팀 가정치), 수수료 0.4%는 약 80억 원으로 세대당 약 440만 원, 2%는 약 400억 원으로 세대당 약 2,200만 원, 4%는 약 800억 원으로 세대당 약 4,400만 원입니다. 이 돈은 결국 분담금에 반영됩니다. 반대로 신탁사는 자금조달·사업관리로 금융비용과 지연을 줄여 수수료를 상쇄할 수 있다고 설명합니다. 두 주장을 같은 숫자로 비교해 보는 것이 중요합니다.
| 비교 항목 | 조합 | 신탁 | 공공 (LH·GH 등) |
|---|---|---|---|
| 누가 시행하나 | 소유자들이 만든 조합 | 부동산 신탁회사 | 공공기관·지방공사 |
| 시행 동의 요건 | 전체 구분소유자 70% 이상·토지면적 70% 이상, 동별 과반 | 토지등소유자 과반·토지면적 2분의 1 이상, 재건축은 단지별 구분소유자 과반 (특별법 제19조) | |
| 주민 의사결정 | 총회·대의원회가 시공사·예산을 직접 의결 | 시행규정과 계약에 정한 승인권으로 통제 | 주민대표회의가 의견을 내고 시공사 추천 |
| 시행 수수료 | 신탁보수 없음. 대신 조합 운영비·정비업체 용역비가 듭니다 | 법정 기준 없음, 계약으로 정함. 보도 기준 총분양가의 1~4%, 경쟁 입찰한 분당 선도지구 낙찰은 0.4%대 | 공공재개발 기준 LH는 토지비 제외 사업비의 3% (2027년까지 신청 시 1%). 노후계획도시 적용 요율은 미확인 |
| 장점으로 꼽히는 점 | 주민 통제력이 가장 큼 | 자금조달·사업관리 전문성, 낮은 동의 요건 | 공공 신용·지원, 낮은 동의 요건 |
| 우려로 꼽히는 점 | 집행부 역량에 따른 지연·비리 위험 | 공사비·금리에 주민 영향력이 작다는 지적, 보수 부담 | 임대 물량 증가 가능성, 주민 결정 범위 제한 |
신탁사 설명회를 들을 때
먼저 연락이 왔다고,
먼저 정할 이유는 없습니다
영통에서도 신탁사 설명회 소식이 들립니다. 설명을 듣는 것은 정보를 얻는 좋은 기회입니다. 다만 지금은 어느 회사와도 약속할 수 없는 단계이고, 한 곳의 설명만으로 방식을 판단하기는 어렵습니다.
지금 맺는 협약은 효력이 없습니다
특별법상 신탁사 등과 준비·추진 협약을 맺을 수 있는 것은 시장 승인을 받은 주민대표단뿐입니다(제19조 제3항). 주민대표단이 없는 지금 맺는 업무협약(MOU)으로는 예비사업시행자로 지정받을 수 없고, 갈등의 불씨만 남을 수 있습니다.
비교는 여러 곳을 같은 질문으로
신탁사 여러 곳과 공공기관을 같은 날, 같은 질문지로 듣고 서면 답을 비교해야 공정합니다. 한 곳만 응찰한 다른 지역 사업장은 경쟁이 없어 금리·보수 논란을 겪었습니다.
설명회에서 꼭 물어볼 것
- 보수 기준보수율이 무엇(총수입·분양수입·공사비)에 곱해지는지, 총액 상한이 있는지. 같은 0.4%라도 금액이 크게 다릅니다.
- 세대당 금액보수를 퍼센트가 아니라 세대당 예상 금액으로 알려 달라고 합니다.
- 자금 금리사업비 대여 금리와 조정 조건. 금리 몇 %p가 분담금을 크게 바꿉니다.
- 주민 승인사항시공사 선정·공사비 증액·계약 변경을 주민이 어디까지 승인하는지.
- 해지·교체신탁사를 바꾸거나 계약을 해지할 때 조건과 비용, 사업이 멈췄을 때 비용은 누가 지는지.
- 통합정비 경험여러 단지를 묶은 사업에서 단지별 정산을 실제로 해 본 경험이 있는지.
6단지가 방식을 정하는 순서
- 지금어느 업체와도 약속하거나 비용·인력을 받지 않습니다. 정보만 모읍니다.
- 기본계획 확정 뒤주민대표단을 구성하고 시장 승인을 받습니다.
- 비교 설명회조합·신탁·공공 방식을 함께 놓고 같은 기준으로 비교한 자료를 공개합니다.
- 법정 절차법이 정한 공고·설명회·공개모집을 거칩니다.
- 소유자 결정세 단지 소유자의 동의로 방식을 정합니다. 한 단지의 결정이 다른 단지를 대신하지 않습니다.
공식 확인 신탁·공공 동의 요건은 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제19조 제2항, 조합 요건은 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 기준입니다. 다른 지역 사례 분당 1차 선도지구는 신탁·총괄사업관리자 결합·공공시행 방식을 고르면 가점 2점을 주었지만, 수원시 기준은 아직 공고되지 않았습니다. 언론 보도 수수료: 한국경제 2026-07-28 ↗ · 경기일보 2026-05-07 ↗ · 하우징헤럴드 2023-11-15 ↗ · 비즈워치 2026-09-07 ↗
04자주 묻는 질문
공식 확인용적률이 높아지면 사업성이 반드시 좋아지나요?
그렇지 않습니다. 늘어난 연면적 전부가 일반분양 수입으로 남는 것은 아니며, 공공기여, 기반시설, 주차와 커뮤니티, 조합원 주택, 공사비와 금융비용이 함께 반영됩니다. 영통에 적용될 구체 용적률은 수원시 계획 확정 전에는 알 수 없습니다.
공식 확인통합하면 모든 단지가 같은 조건을 적용받나요?
공동으로 계획을 세울 수는 있지만 기존 권리와 부담이 자동으로 같아지지는 않습니다. 대지지분, 종전자산, 기존 용적률, 위치, 상가와 공용비용 등을 어떻게 반영할지 정산·보정 원칙이 필요합니다.
추진팀 의견통합하면 특정 단지가 손해를 볼 수 있지 않나요?
그 우려가 있기 때문에 통합의 공동 이익과 단지별 기존 권리를 구분해 설명해야 합니다. 독립정산, 가치보정, 공용비용 배분, 주택배정 기준 등은 갈등을 줄이기 위한 검토 수단이며, 공개된 가정과 주민 합의가 필요합니다.
공식 확인대지지분이 크거나 좋은 위치의 동은 어떻게 반영되나요?
종전자산평가와 권리배분 원칙에서 토지·건물의 권리와 위치 가치를 검토합니다. 구체 산식은 특별정비계획과 사업계획, 주민 의결을 통해 정해질 사항이므로 현 단계에서 개인별 유불리를 단정할 수 없습니다.
추진팀 의견상가와 사업방식은 어떻게 되나요?
상가는 토지·건물 권리관계에 따라 동의와 권리배분 대상이 될 수 있으며, 존치·재배치·신축·보상 등은 향후 계획에서 검토합니다. 사업방식은 아직 정해지지 않았습니다. 최종 사업방식은 조합·신탁·공공의 보수·비용, 자금조달 조건, 주민의 의사결정·감시 권한을 비교하고 주민 의결과 필요한 절차를 거쳐 결정해야 합니다.